成都楼市 后市销售压力凸显

　　楼市进入全面盘整阶段时，5·12汶川大地震的突袭更加深了楼市的调整。在此背景下，成都楼市后市的销售压力十分明显。

　　目前，成都楼市成交均价的下降并未带来成交量的快速回升。据成都市房管局公布数据显示，市区商品住宅单价从1月份的5886元/m2下降至6月份的5224元/m2，降幅为11.25%，但市区月度成交量仅在50万平方米（剔除2月季节性淡季计算）低位震荡。同时，震后6·15利好政策的出台也未使成交量快速攀升，仅与地震后成交量基本持平。由于08年1-4月市区供应量的保持高位，使08年上半年供销比达到历史高位的1.86，供求矛盾突出，销售压力凸显。据我司估算，截至08年7月，统计市区在售楼盘可售面积（含已亮相的协议土地项目）、05-07年招拍挂土地中未推出项目的可开发面积，合计后市可供应量近4000万平方米。所以，我们认为，价格的下降未带来成交量的快速回升、目前突出的供求矛盾以及后续大量的供应量均增加了楼市的销售压力。】

　　红星国际

　　携手房企 重建都江堰实现双赢

　　一切优惠与扶持，规划与政策，都只为吸引更多的房产企业进驻都江堰。

　　8月6日，成都市房产管理局、都江堰市政府、成都住宅与房地产业协会联合举办的都江堰市灾后重建项目考察暨推介会，向现场百余家房产企业和媒体介绍了都江堰灾后的总体规划以及一系列支持房产业发展的优惠扶持政策。

　　通过多种形式建设安居房，加大金融支持力度，实施财政税收优惠，简化手续提高办事效率等，一切优惠与扶持，规划与政策，都只为吸引更多的房产企业进驻都江堰。

　　都江堰市政府坚决的重建决心与诚意，为汶川大地震灾后重建的所有地区作出了很好的表率，也为房产企业带来了更好的良机，双赢的局面必将随之而来！

　　高路玛

　　灾后重建 合作建房政策有威力

　　在农村拥有一套自己的合法房屋，这已对土地领域的很多法规做了变动，可见作为城乡统筹试点的成都，正努力实践着作为试验区的本色。

　　近日，为鼓励和支持社会资本参与灾后重建，都江堰市政府推出了包括扶持居民安居置业、鼓励社会资本参与农村住房重建、鼓励社会资本参与现代服务业发展等在内的六大方面，涉及金融支持、财政税收扶持、项目用地政策、行政事业性收费补贴等内容的二十条政策措施。其中关于“鼓励社会资本参与农村住房重建”中说到“在城镇规划区以外灾毁农村房屋原地自建中，与灾毁农房户合作建房的，可按相关规定分割农村房屋产权或办理房屋共有产权，免收所有办证费用。”也就是说，大家都可到都江堰与灾毁农房户合作建房，并按相关规定获得房屋产权，在农村拥有一套自己的合法房屋。这一条已对土地领域的很多法规做了变动，可见作为城乡统筹试点的成都，正努力实践着作为试验区的本色。这条鼓励政策将扩展重建思路，加快重建步伐，再加上别的鼓励和优惠政策，相信不仅将加快重建，也将提供巨大的商业机会，更能带动城乡一体化改革的进一部深入发展。

　　全程机构

　　城市别墅 销售这边独好

　　汶川大地震之后，成都楼市受到一定影响，而城市别墅市场却逆市飘红。调查表明，近年别墅供应量逐年下降8%，需求量却以12%的速度增长，供需上的不平衡，让别墅，特别是城市别墅格外受宠。

　　当前，在售的城市别墅主要有中海·龙湾半岛、中海国际社区、万科·金域西岭、浣花里100号、成都后花园等不到10个。在冷清的市场为什么会出现城市别墅逆市飘红价格攀升的现象呢？2003年初，国土资源部发布政策，此后5年内停止别墅类用地供应。这个“禁独令”，让别墅最终成为稀缺品。2006年的成都市规划局再出“限低令”，“在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上在成都市区内不再审批多层以下的房地产项目。”这些政策无疑将把城市别墅的价值推向至高无上的巅峰。此次汶川大地震的影响，更是直接刺激了成都城市别墅和郊区多层以下项目的大热，作为占据城市稀缺资源，以及在政策限制的“双重利好”的因素影响下，城市别墅量价齐升也就不足为奇。城市别墅是在“限独令”和“限低令”的诸多限制政策之下的幸运宠儿，在城市独有资源和土地不可复制和不可再生的特性下，市场最终注定城市别墅将成为一座城市最后的贵族，成为一座城市的珍藏品。

尺度地产

　　推精装房 逐渐取消毛坯房

住房与城乡建设部近日发文表示，要在各地推广全装修房，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

　　虽然购买全装修房总价高、缺少个性，而且交房时间通常也一般推迟6个月到一年，但选择全装修房的好处也是无可比拟的。我们将其好处归纳为：可以省掉毛坯房装修时不必要的麻烦和纠纷；全装修房比较环保，能保证装修后的空气质量，避免有害物质过多损害健康；选择全装修房，就是花钱买时间、买经验、买设计；选择全装修房，可以减少花费在房屋装修上的时间、心力，减少房屋装修的遗憾，获得相对较好的房屋装修设计。装修房的排风口、排烟管、空调外机位置、热水器外置锅炉位置等都有统一的设计。这样能保持物业的良好形象，有助于保持物业的整体价值性。当然实行这一决策，不能盲目跟风、采取“一刀切”的办法，要结合当地实际情况，来逐步达到取消毛坯房、提供全装修成品房的目标。

　　吉信行

　　观望情绪 从商品房漫延到土地

　　不是人数不够就是底价成交，在土地拍卖中出现的这种现象，说明开发商对未来的预期仍然保守。

　　8月7日，成都市国土资源局公开拍卖4宗土地，其中新都三宗，温江一宗。然而，其中两宗因竞拍人不足三家，在开拍前就收回，剩下两宗土地也艰难的以底价成交。作为震后第一次公开拍卖土地，也是50号文件出台后第一次拍卖土地，这样的情况说明土地市场依然冷清。这是因为，资金问题仍是开发商最大的障碍，虽然《意见》的出台缓解了部分资金压力，但资金缺口仍然存在。在这场洗牌变革中，已经出现资金断裂的出局者了，而今除了部分融资渠道强大的开发商，其余的都在回收资金，观望情绪已从商品房市场传导到土地市场；对后市的看多预期不足以抵消对未来风险的预估；新土地合同7月1日正式执行，国家对地根控制的态度已经很严格。总之，在开发商看来，目前拿地风险是比较大的，他们能做的唯有和购房者一样进行观望。

　　中原地产

　　新商品房 能耗指标须公示

　　此规定的出台对购房者来说意义重大，使购房者能够很清楚的了解到房屋的节能性能。不仅能降低客户冲动购房的几率，让客户的购房行为更加理性，知情权也得到了体现，对减少纠纷，缓解开发商和客户之间的矛盾很有帮助。

　　8月7日，国务院公布《民用建筑节能条例》，规定新商品房必须明示能耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。未向购买人明示所售商品房能源消耗指标的，将受到罚款或降低资质甚至吊销资质证书的处罚。

　　条例不仅规定了对能耗指标需要明示，还规定必须在商品房买卖合同等三个文件中载明，说明国家建筑节能的重视以及购房者对建筑节能性能的关心。这意味着建筑节能已经在法律的保护范围以内，对保护开发商和购房者双方的利益、避免纠纷有着积极的作用。条例还规定了处罚标准，显示出国家推广建筑节能的决心。

　　另外，条例还指出国家机关办公建筑和单体建筑面积在2万平方米以上公共建筑应当对建筑的能耗指标予以公示，接受社会监督，国家机关办公建筑应当安装、使用节能设备。也就是说，国家不仅强调商品房的建筑节能，还十分关心办公和公共建筑的建筑节能情况，建筑的节能已成为房地产业乃至整个社会持续发展的基础。

　　星彦地产

　　调整制度 外汇储备压力减轻

面对当前资本市场和房地产市场出现的大幅调整，政策层对可能出现的外资出逃非常重视。新《条例》强调了对跨境资金流动的监测，显然是为了进一步掌握热钱的形式、规模和动态，从而为货币政策提供可靠的依据。

　　8月修订后的《中华人民共和国外汇管理条例》，取消了强制结汇制度，允许境内机构或个人保留经常项目的外汇收入，不必象以往那样强制出售给指定银行，最终经由央行归集于国家外汇储备。除此之外，《条例》还鼓励境内资本对外直接投资，并适当放宽对外担保、对外放贷的管制，从而减缓了境外资本净流入给我国外汇储备带来的压力。长期以后，我国外汇管理制度存在两个问题，一是强行结售汇制度，使得企业创汇容易用汇难，国家增储容易管储难；二是相对于经常帐户的开放，资本帐户过于严格管制，使得金融市场化遇阻。后者涉及到国家金融安全问题，在中短期内难以调整。强制结汇问题的解决，则是在外储增速过快、境外热钱流入过多的背景之下，给外汇体制改革创造了契机。

　　新《条例》实施后，央行可以减少因（国家）外汇储备增加而带来的基础货币投放增加，从而有效控制货币供应带来的通胀压力，使得宏调部门可以集中精力对付国内成本推动和需求拉动引致的通货膨胀。

　　随着我国经济活动的日益开放，中国的经济运行和各类资产价格都将与国际经济环境紧密挂钩，未来的投资活动和生产行为必须考虑更多、更复杂的经济因素。